Почему крупнейшие застройщики России теряют позиции
В свежем рейтинге крупнейших девелоперов России случились серьезные сдвиги: ССК впервые пробилась в топ-5, ФСК откатилась на восьмую строчку, а Группа ЛСР впервые с момента перехода отрасли на проектное финансирование в 2019 году выпала из первой десятки. По мнению аналитиков, это не случайные скачки, а отражение изменившейся рыночной реальности, где масштаб строительства утратил роль главного критерия силы компании.
Почему закончилась эпоха роста за счет ипотеки?
Ещё пару лет назад успех застройщика напрямую зависел от величины его портфеля и способности запускать всё новые объекты. Но с окончанием глобальной программы субсидирования ипотеки расклад сил изменился: покупатели сделались осмотрительнее, а застройщикам пришлось изобретать свежие способы стимулирования спроса.
Как подчёркивает Людмила Любимова, гендиректор ГК «Власта Инвест», именно завершение эры дешёвых кредитов выявило, кто из игроков рынка действительно устойчив.
«Когда поток дешевых денег иссяк, выяснилось, что финансовая подушка есть далеко не у всех. Компании, которые вовремя перестроили работу, поднимаются вверх, а гиганты, привыкшие расти за счет заемных средств, проседают».
Вместе с тем нынешние позиции в рейтингах — это отражение стратегий, выбранных застройщиками задолго до сегодняшнего дня. Валерий Ручий, занимающий пост директора по продажам в UNIQ Development, напоминает: объёмы строительства всегда реагируют на рыночную конъюнктуру с заметным опозданием.
«Сегодняшние позиции — это последствия решений о запуске проектов, принятых в 2024–2025 годах, когда многие девелоперы поставили вывод новых объемов на паузу».
Что важнее количества квадратных метров?
Эксперты сходятся во мнении, что в нынешних реалиях побеждают не столько гиганты рынка, сколько игроки, способные молниеносно подстроиться под колебания покупательского спроса.
Успех сейчас сопутствует тем застройщикам, у кого прочное финансовое основание, минимальный объем долгов и собственные механизмы помощи клиентам, подчеркивает коммерческий директор Glincom Кристина Дудко.
Яркий пример такого инструмента — программа рассрочки. По словам председателя совета директоров ГК «АСТОРИУС» Екатерины Авдеевой, она уже заняла весомую долю в общем объеме реализации.
«По разным оценкам, на рассрочку приходится от 20% до 30% сделок. Девелоперы, которые смогли быстро встроить такие инструменты в свои продажи, получили дополнительное конкурентное преимущество».
Как отмечает Людмила Любимова, отрасль постепенно отказывается от погони за рекордными объемами строительства.
«Сейчас выигрывает не гонка за миллионами квадратных метров, а точный расчет. Вперед выходят компании, которые первыми предложили покупателям рассрочки, траншевую ипотеку и трейд-ин».
Как изменится рынок в будущем?
Аналитики не исключают, что ротация в рядах ведущих девелоперов продолжится. Как отмечает Кристина Дудко, отрасль ждет усиление консолидации: небольшим компаниям, вероятно, придется либо присоединяться к более крупным структурам, либо уступать им собственные проекты.
Впрочем, Валерий Ручий настроен иначе: он полагает, что в ближайшее время верхние строчки рейтинга вряд ли кардинально изменятся.
«Портфель в 4–4,5 млн кв. м обладает такой инерцией, что подвинуть крупнейших игроков за один-два квартала практически невозможно».
Текущие изменения в списке крупнейших застройщиков, таким образом, указывают на более глубокие процессы, чем просто смена позиций отдельных компаний. Отрасль вступает в новую стадию развития, где ключевыми факторами становятся не только масштабы строящегося жилья, но и запас прочности в финансах, гибкость в принятии решений и комфортные программы для приобретателей квартир.
Вопросы и ответы
Почему ССК впервые попала в топ-5 крупнейших девелоперов России?
ССК впервые вошла в топ-5 благодаря завершению эры дешевых кредитов, что выявило устойчивые компании. У ССК, вероятно, прочное финансовое основание и минимальный долг, что позволило ей подняться, в отличие от гигантов, привыкших к заемным средствам.
Какую долю сделок сейчас занимает рассрочка у застройщиков?
По разным оценкам, на рассрочку приходится от 20% до 30% сделок. Девелоперы, которые быстро внедрили такие инструменты, как рассрочка, траншевая ипотека и трейд-ин, получили конкурентное преимущество. Это помогло им адаптироваться к снижению спроса после окончания субсидирования ипотеки.
Изменятся ли верхние строчки рейтинга девелоперов в ближайшее время?
Валерий Ручий из UNIQ Development считает, что в ближайшее время верхние строчки вряд ли кардинально изменятся, поскольку портфель в 4–4,5 млн кв. м обладает большой инерцией, и подвинуть крупнейших игроков за один-два квартала практически невозможно.
